Danh mục quản lý tòa nhà theo tiêu chuẩn bao gồm những gì? Bài viết này sẽ “bật mí” những danh mục quan trọng mà ban quản lý vận hành nhà chung cư cần quan tâm.

Danh mục quản lý vận hành tòa nhà theo tiêu chuẩn

Quản lý vận hành tòa nhà không hề đơn giản mà cần phải có một quy chuẩn nhất định, từ hồ sơ cho đến công việc thực hiện:

Danh mục quản lý hợp đồng thuê và các hợp đồng liên quan

Gồm có:

Quy trình triển khai hợp đồng thuê cùng các biểu mẫu

• Biên bản bàn giao tài sản, mặt bằng, trang thiết bị.
• Biên bản kiểm tra sửa chữa nội ngoại thất.
• Biên bản triển khai quy định tòa nhà.
• Các dịch vụ kèm theo quy định hợp đồng thuê nhà.

Tham khảo:>> 

Phần mềm quản lý tòa nhà chung cư 4.⓿ Ưu đãi lớn #2024

Quy trình quản lý thực hiên hợp đồng thuê cùng các biểu mẫu

• Công văn, thông báo các loại.
• Phụ lục hợp đồng điều chỉnh và thực hiện hiệu lực hợp đồng cho thuê.
• Kế hoạch gia hạn hợp đồng thuê.
• Kế hoạch thanh lý hợp đồng thuê.
• Sổ theo dõi thông tin khách hàng.

Quản lý hợp đồng khác

• Quản lý hợp đồng cung cấp dịch vụ.
• Quản lý hợp đồng thầu phụ.

Danh mục quản lý chăm sóc khách hàng

Bao gồm:

Quy định quản lý, sử dụng phòng họp và các biểu mẫu

• Sổ theo dõi phòng họp + các biểu mẫu.
• Xử lý công văn và bưu phẩm đến.

Quy định đánh giá của khách hàng và các biểu mẫu

• Phiếu thu thập ý kiến khách hàng.
• Quy định xử lý khiếu nại, thắc mắc khách hàng.
• Phiểu tổng hợp ý kiến khách hàng về sản phẩm, dịch vụ (nhà ở, hệ thống nước, điện,…).
• Hội nghị khách hàng thường niên.

Ngoài các quy định trên, ban quản lý tòa nhà cần phải cung cấp các quy định

• Trang trí, quảng cáo, marketing của khách hàng.
• An toàn, an ninh của khách hàng trong phạm vi tòa nhà.
• Quản lý vệ sinh của khách hàng.
• Quản lý tài sản của khách hàng.
• Bảo dưỡng, sửa chữa cho căn hộ của khách hàng.
• Hình thức, thái độ, tác phong của nhân viên.
• Quản lý thiết bị, dịch vụ tòa nhà.

Danh mục quản lý an ninh tòa nhà

Bao gồm:

Nội quy PCCC tòa nhà và các biểu mẫu

• Phương án cứu hộ, PCCC, sơ tán người và tài sản.
• Diễn tập PCCC và có sự tham gia của Cảnh sát PCCC theo định kỳ.
• Hướng dẫn sử dụng bình PCCC.
• Danh mục dụng cụ PCCC.
• Biên bản tự kiểm tra hệ thống PCCC.

Tham khảo:>> 

Hệ thống PCCC bao gồm những thiết bị gì?

Quy định tuần tra bộ phận bảo vệ và các biểu mẫu

• Kế hoạch tuần tra an ninh, tài sản tòa nhà.
• Sổ ghi nhật ký theo dõi khách đến giao dịch.
• Báo cáo và xử lý vi phạm,…

Quy định huấn luyện về an toàn, PCCC và biểu mẫu

• Kế hoạch huẩn luyện an toàn hàng năm.
• Chương trình huấn luyện.
• Danh sách nhân viên được huấn luyện.
• Các đơn vị cử đại diện phối hợp huấn luyện hàng năm.

Quy trình kiểm soát tài sản, hàng hóa và các biểu mẫu

• Sổ ra vào theo dõi hàng hóa ra cổng và vào tòa nhà.
• Sổ nhật ký theo dõi tài sản.
• Sổ nhật ký ghi nhận sự việc qua hình ảnh Camera.
• Kiểm tra và giám sát nhà thầu nội thất khách hàng thuê.

Quy trình kiểm soát khách trong tòa nhà, khách đến giao dịch, nhân viên và các biểu mẫu

• Sổ theo dõi khách ra vào cổng.
• Sổ theo dõi nhân viên ra vào cổng.
• Sổ đăng ký giao dịch trong tòa nhà tại quầy tiếp tân.

Nội qui bộ phận bảo vệ và các biểu mẫu

• Báo cáo tình hình an ninh theo qui định.
• Biên bản ghi nhận sự việc, xử lý vi phạm.
• Nhật ký tuần tra an ninh theo qui định.

Quy trình xử lý sự cố bảo vệ và các biểu mẫu

• Quy trình kiểm tra trang thiết bị PCCC toà nhà.
• Quy trình sử dụng trang thiết bị PCCC.
• Quy trình tuần tra của bộ phận bảo vệ bên trong và bên ngoài tòa nhà.
• Quy trình kiểm soát tài sản, hàng hoá ra vào tòa nhà.
• Quy trình kiểm soát khách ra vào tòa nhà và nhân viên nội bộ.
• Quy trình xử lý sự cố từng hạng mục liên quan đến trách nhiệm bảo vệ được xây dựng trong phương án quản lý.
• Quy trình xử lý tình trạng khẩn cấp.
• Quy trình cứu hộ cứu nạn.

Bên cạnh đó, trong danh mục quản lý an ninh tòa nhà, ban quản lý cần phải cung cấp các biểu mẫu và có những hành động sau:

• Phương án phối hợp xứ lý phòng cháy chữa cháy toà nhà.
• Quy định quản lý và sử dụng dụng cụ bảo vệ.
• Quy trình xử lý tình trạng khẩn cấp.
• Quy trình xử lý sự cố thang máy và cứu hộ.
• Quy trình xử lý mất điện trong tòa nhà.
• Quy trình xử lý an ninh phạm vi tòa nhà.
• Quy trình xử lý bảo vệ tài sản và bãi giữ xe.
• Quy trình phối hợp với chính quyền địa phương.

Danh mục quản lý kỹ thuật

Bao gồm quy trình và các biểu mẫu:

• Vận hành, bảo trì, bảo dưỡng hệ thống kỹ thuật.
• Hệ thống kết cấu, xây dựng.
• Hệ thống điện (trạm biến áp, tủ điện trung thế, tủ điện tổng, tủ điện tầng…).
• Hệ thống máy phát.
• Hệ thống điều hòa không khí, thông gió.
• Hệ thống thang máy.
• Hệ thống cấp thoát nước, xử lý nước thải và khí thải.
• Hệ thống quản lý tòa nhà (BMS).
• Hệ thống phòng cháy chữa cháy.
• Hệ thống kiểm soát an ninh.
• Hệ thống lau kính tòa nhà (gondola).
• Hệ thống chiếu sang, biển hiệu.
• Hệ thống thiết bị bếp, kho gas trung tâm (nếu có).
• Các tiện ích gia tăng (bể bơi, phòng tập, phòng họp…).
• Kiểm toán, lưu trữ hồ sơ về các hạng mục kỹ thuật tòa nhà.
• Kế hoạch vận hành và bảo dưỡng các hệ thống theo khuyến cáo của nhà sản xuất và thực tế vận hành.
• Thực hiện nghiêm ngặt kế hoạch vận hành.
• Giám sát công tác bảo trì hệ thống của nhà thầu phụ.
• Kiểm tra thay thế thiết bị định kỳ theo các cấp độ tiêu chuẩn của hãng cung cấp.
• Sửa chữa, thay thế mới theo yêu cầu.
• Thiết lập phương án phản ứng với các sự cố bất khả kháng.

Tham khảo:>> 

Quy trình quản lý kỹ thuật tòa nhà. #Hiệu quả từ【A - Z】

Ngoài những danh mục trên, danh mục quản lý tòa nhà theo tiêu chuẩn còn có:

• Quản lý đơn vị nhà thầu.
• Giám sát tòa nhà.
• Mô tả công việc.
• Quản lý chi phí vận hành tòa nhà.
• Quản lý thu chi điện nước tòa nhà.
• Chăm sóc khách hàng.
• Tài chính quản lý vận hành.

Read more…

 Quản lý khu đô thị là công việc đòi chuyên môn, kinh nghiệm nhằm thực hiện vận hành giúp nâng cao chất lượng đời sống của cư dân trong khu đô thị. Cùng chúng tôi  tìm hiểu chi tiết công việc và vai trò của việc quản lý khu đô thị trong bài viết dưới đây.

1. Quản lý khu đô thị là gì?

Quản lý khu đô thị là một trong các công tác được chủ đầu tư quan tâm hàng đầu. Đây là việc giúp nâng cao chất lượng trải nghiệm đời sống của cư dân. Đồng thời giúp tăng cường giá trị bất động sản cho chủ đầu tư.

Quản lý khu đô thị là gì?

Các hạng mục được quản lý trong khu đô thị:

• Công trình xã hội: trường học, bệnh viên, công viên, nhà chung,…
• Hạ tầng kỹ thuật: Đường xá, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống điện, internet, trang thiết bị an ninh – pccc,…

2. Quản lý khu đô thị gồm những công việc gì?

 – Quản lý hành chính: gồm các khoản tài chính thu – chi liên quan đến vận hành khu đô thị. Bộ phận tài chính sẽ tổ chức các hoạt động văn hóa cộng đồng, chăm sóc cư dân,… qua đó nâng cao chất lượng đời sống tinh thần của cư dân.

Quản lý hành chính khu đô thị

 – Quản lý cơ sở hạ tầng: gồm các hoạt động đánh giá, kiểm định chất lượng vật tư, chất lượng thi công các công trình trong khu đô thị (đường xá, hệ thống đèn điện, nhà ở,…) Đồng thời các hoạt động như bảo trì, bảo dưỡng các hạng mục này cũng là một phần trong hoạt động quản lý cơ sở hạ tầng.

Quản lý cơ sở hạ tầng khu đô thị

 – Quản lý an ninh: đảm bảo an toàn cho khu đô thị. Các hoạt động quản lý hệ thống an ninh cần được tổ chức thường xuyên (tuần tra, giám sát, quản lý ra vào khu đô thị, pccc, tổ chức các buổi diễn tập, an toàn cháy nổ,…

tập huấn cháy nổ, pccc

 – Quản lý vệ sinh: bao gồm các hoạt động dọn dẹp vệ sinh hàng ngày, phân loại xử lý rác thải theo quy định. Góp phần giữ gìn vệ sinh chung giúp môi trường sống của cư dân, hệ thống cấp thoát nước, xử lý rác thải, cảnh quan,… được xử lý và bảo dưỡng định kỳ.

Vệ sinh hàng ngày

Tham khảo: >> “Bật mí” quy trình quản lý vận hành tòa nhà hiệu quả 2024

Tham khảo:>> Chuyển Đổi Số Tòa Nhà 2024: Việc cấp thiết Ban Quản Lý phải ưu tiên hàng đầu

3. Tại sao nên sử dụng dịch vụ quản lý khu đô thị chuyên nghiệp?

Hoạt động quản lý khu đô thị có vai trò quan trọng không chỉ đối với chủ đầu tư mà còn với cả cư dân sinh sống tại đó.

Sự phát triển của các khu đô thị đã làm gia tăng nhu cầu quản lý khu đô thị của các chủ đầu tư. Đặc biệt là đối với các khu đô thị hạng sang, những tiêu chuẩn về chất lượng phục vụ đòi hỏi khắt khe hơn.

Tăng giá trị khu đô thị

Chính vì vậy mà thúc đẩy các chủ đầu tư tìm đến các đơn vị quản lý vận hành khu đô thị chuyên nghiệp. Các đơn vị quản lý tòa nhà sẽ góp phần nâng cao chất lượng dự án, kéo dài tuổi thọ của hệ thống cơ sở vật chất kỹ thuật hạ tầng khu đô thị. Đáp ứng nhu cầu đảm bảo lợi ích của cư dân.

Tham khảo:>>  Top #5 Công ty quản lý vận hành tòa nhà UY TÍN tại Hà Nội

Bên cạnh đó, quản lý khu đô thị là cầu nối giúp gắn kết giữa cư dân với chủ đầu tư, xây dựng mối quan hệ, khẳng định uy tín của chủ đầu tư trong lòng cư dân sinh sống trong khu đô thị. Tạo tiền đề cho sự phát triển các dự án bất động sản khác của chủ đầu tư.

Read more…

Hai thuật ngữ Ban Quản lý và Ban Quản trị tòa nhà chung cư tuy khá phổ biến trong lĩnh vực Quản lý Bất động sản, nhưng không phải lúc nào cũng được sử dụng đúng. Đây là hai đơn vị độc lập và có chức năng khác nhau. Việc phân biệt Ban Quản lý và Ban Quản trị sẽ giúp cư dân hiểu đúng vai trò, trách nhiệm của từng bên và tìm kiếm sự hỗ trợ phù hợp.

Theo quy định tại Khoản 3, Điều 3, Luật Nhà ở năm 2014: “Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu Riêng, phần sở hữu Chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức. Nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở hoặc sử dụng hỗn hợp (để ở và kinh doanh).” 

Tham khảo:>> Không đóng phí quản lý, vận hành chung cư bị xử lý thế nào?

Nhà chung cư được quản lý bởi Ban Quản trị và Ban Quản lý, hướng tới việc đảm bảo công tác vận hành hiệu quả, minh bạch và mang đến trải nghiệm tốt cho khách hàng. Tuy hai đơn vị này hoạt động độc lập và có chức năng khác nhau, nhưng không phải cư dân/khách thuê nào cũng có thể phân biệt và hiểu rõ phạm vi công việc của từng bên.

1. Ban Quản lý nhà chung cư

Ban Quản lý nhà chung cư là đơn vị được Chủ Đầu tư/Ban Quản trị đánh giá, lựa chọn và ký hợp đồng để thực hiện nhiệm vụ vận hành cho nhà chung cư đó.  

Theo Luật Nhà ở 2014, các dự án có trên 20 căn hộ bắt buộc phải có đơn vị quản lý, có tư cách pháp nhân và con dấu riêng. Các thành viên trong Ban Quản lý cần có chuyên môn đa lĩnh vực như quản lý nhân sự, quản lý kỹ thuật, quản lý an ninh hay quản lý vệ sinh môi trường nhằm đảm bảo chất lượng dịch vụ cho cư dân/khách thuê. Một Ban Quản lý thường sẽ bao gồm các vị trí quan trọng như Giám đốc (Property Manager/PM), Trợ lý Giám đốc (Assitant to Property Manager/APM)) và Kỹ sư trưởng (Chief Engineer/CE). 

Quyền và trách nhiệm của Ban Quản lý nhà chung cư được quy định tại điều 42, VB hợp nhất 05/VBHN-BXD, ngày 7/9/2021, cụ thể: 

• Thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định của Quy chế này và hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành đã ký với Ban quản trị nhà chung cư hoặc người đại diện quản lý nhà chung cư (đối với nhà chung cư không phải thành lập Ban quản trị); thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo hợp đồng bảo trì nếu có năng lực bảo trì. 
• Ký kết hợp đồng phụ với các đơn vị cung cấp dịch vụ trong việc quản lý vận hành nhà chung cư (nếu có); giám sát việc cung cấp các dịch vụ của các đơn vị này. 
• Thông báo bằng văn bản về việc thu, nộp các khoản kinh phí có liên quan; thông báo các yêu cầu, nội dung cần chú ý cho người sử dụng nhà chung cư trong trường hợp xảy ra các tình huống đột xuất như thiên tai, dịch bệnh, hỏa hoạn; hướng dẫn việc lắp đặt các thiết bị trong phần sở hữu riêng của chủ sở hữu. 
• Thu kinh phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư theo thỏa thuận với các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư; thu, chi trả thù lao cho các thành viên Ban quản trị nhà chung cư theo quyết định của hội nghị nhà chung cư. 
• Định kỳ 06 tháng một lần hoặc theo yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền phải báo cáo công khai về công tác quản lý vận hành nhà chung cư với Ban quản trị nhà chung cư; báo cáo tình hình quản lý vận hành tại hội nghị nhà chung cư; lấy ý kiến góp ý của người sử dụng về việc cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư. 
• Phối hợp với Ban quản trị nhà chung cư để giải quyết các vấn đề khác có liên quan trong quá trình quản lý vận hành nhà chung cư. 
• Chấp hành quyết định giải quyết, xử lý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. 
• Thực hiện các quyền và trách nhiệm khác theo thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư hoặc theo quy định của pháp luật có liên quan. 

Bên cạnh đó, đối với các vấn đề mà Ban Quản lý không có thẩm quyền giải quyết, lúc này Ban Quản lý sẽ đóng vai trò hỗ trợ hướng dẫn Cư dân theo hướng giải quyết phù hợp. Điều này không chỉ giúp Cư dân xử lý vấn đề nhanh chóng, mà còn góp phần làm rõ vai trò và quyền hạn của Ban Quản lý hơn với cộng đồng tại dự án. 

2. Ban Quản trị nhà chung cư 

Theo Luật Nhà ở 2014, Ban Quản trị nhà chung cư có một chủ sở hữu được tổ chức theo mô hình tự quản; Ban Quản trị nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được tổ chức và hoạt động theo mô hình Hội đồng quản trị của công ty cổ phần hoặc mô hình Ban chủ nhiệm của hợp tác xã, có tư cách pháp nhân, có con dấu và thực hiện các quyền, trách nhiệm quy định trong luật. 

Ban Quản trị nhà chung cư có nhiệm kỳ hoạt động 03 năm và được bầu lại tại Hội nghị nhà chung cư thường niên của năm cuối nhiệm kỳ, trừ trường hợp họp Hội nghị nhà chung cư bất thường để bầu thay thế Ban Quản trị. Ban Quản trị nhà chung cư có kinh phí hoạt động do chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư đóng góp hàng năm trên cơ sở quyết định của Hội nghị nhà chung cư. Kinh phí này được ghi rõ trong quy chế hoạt động của Ban Quản trị và được quản lý thông qua một tài khoản hoạt động của Ban Quản trị. Ban Quản trị nhà chung cư phải sử dụng kinh phí hoạt động đúng mục đích, không được dùng để kinh doanh và phải báo cáo việc thu, chi tại cuộc họp Hội nghị nhà chung cư thường niên. 

Thông thường, một Ban Quản trị tòa nhà sẽ có 3 –5 người, đại diện cho các bên liên quan như đại diện các chủ sở hữu nhà chung cư, đại diện Chủ đầu tư (nếu có), các thành viên khác tùy vào Hội nghị cụm nhà chung cư quyết định. Ban Quản trị cũng có thể bao gồm cả người sử dụng (nếu người đó tham gia Hội nghị nhà chung cư). Đối với với các mô hình cụm chung cư, số lượng thành viên trong Ban Quản trị có thể lên đến 6 – 25 người, chia thành trưởng ban, phó ban và thành viên. Trong Hội nghị chung cư lần thứ nhất, cần phải có ít nhất 70% số hộ dân cư tham dự mới đủ điều kiện bầu Ban Quản trị. Lần thứ hai thì cần trên 50% số hộ để bãi nhiệm, bầu mới và bổ sung thành viên. 

Một trong những trách nhiệm lớn nhất của Ban Quản trị là tổ chức Hội nghị nhà chung cư, cuộc họp của chủ sở hữu và người sử dụng tòa nhà chung cư. Trong đó, Hội nghị lần thứ nhất đóng vai trò vô cùng quan trọng, quyết định các nội dung liên quan mật thiết tới quá trình vận hành sau này, cụ thể theo các nội dung quy định tại khoản 4 Điều 13 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư, được sửa đổi bởi khoản 5 Điều 1 Thông tư 06/2019/TT-BXD sau đây: 

• Quy chế họp Hội nghị nhà chung cư (bao gồm họp lần đầu, họp thường niên và họp bất thường). 
• Quy chế bầu Ban Quản trị nhà chung cư, tên gọi của Ban quản trị, số lượng, danh sách thành viên Ban Quản trị, Trưởng ban, Phó ban quản trị (nếu nhà chung cư có thành lập Ban Quản trị); kế hoạch bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư cho các thành viên Ban Quản trị. 
• Sửa đổi, bổ sung nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư (nếu có). 

• Các nội dung quy định tại Điểm d Khoản 3 Điều này; đối với giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư thì Hội nghị nhà chung cư quyết định trên cơ sở quy định của Quy chế này và thỏa thuận với đơn vị quản lý vận hành.  
• Các khoản kinh phí mà chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư phải đóng góp trong quá trình sử dụng nhà chung cư. 
• Các nội dung khác có liên quan. 

Hội nghị nhà chung cư cần được tổ chức bài bản và chuyên nghiệp nhằm thống nhất triệt để các nội dung, nhằm đảm bảo quyền lợi của các bên và công tác vận hành ổn định. Với các Chủ đầu tư chưa có kinh nghiệm, việc tổ chức Hội nghị nhà chung cư có thể gặp một số khó khăn nhất định ở khâu tổ chức hay thủ tục pháp lý.

Ngoài ra, Ban Quản trị nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu có các quyền, trách nhiệm quy định tại Luật Nhà ở và các quyền, trách nhiệm sau đây: 

• Nhận bàn giao, lưu trữ, quản lý hồ sơ nhà chung cư; cung cấp một bộ hồ sơ đã nhận bàn giao từ chủ đầu tư cho đơn vị quản lý vận hành trong trường hợp nhà chung cư phải có đơn vị quản lý vận hành theo quy định tại Khoản 2 Điều 5 của Quy chế này, trừ trường hợp đơn vị quản lý vận hành là chủ đầu tư. 
• Chuẩn bị các nội dung và tổ chức họp hội nghị nhà chung cư theo quy định của Quy chế này; thông báo công khai nội dung hợp đồng quản lý vận hành và hợp đồng bảo trì đã ký kết tại hội nghị nhà chung cư. 
• Báo cáo kết quả hoạt động, thu, chi tài chính của Ban Quản trị, kết quả công việc bảo trì và việc thu, chi kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư để hội nghị nhà chung cư kiểm tra, giám sát, thông qua theo quy định của Quy chế này. 
• Thay mặt chủ sở hữu để thực hiện các quyền đối với phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở và Quy chế này; không được kích động người khác gây mất trật tự, an ninh tại khu vực nhà chung cư. 
• Chịu trách nhiệm trước các chủ sở hữu nhà chung cư về nhiệm vụ được giao; chấp hành đúng quy chế hoạt động, quy chế thu, chi tài chính của Ban Quản trị. 

• Đề nghị cơ quan có thẩm quyền tổ chức họp hội nghị nhà chung cư, công nhận Ban Quản trị nhà chung cư theo quy định của Quy chế này; tổ chức họp hội nghị nhà chung cư để quyết định thay thế đơn vị quản lý vận hành trong trường hợp đơn vị đang quản lý vận hành không còn đủ điều kiện quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định của Quy chế này. 
• Yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết khi chủ đầu tư không bàn giao hồ sơ nhà chung cư, không bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định. 
• Bàn giao lại hồ sơ, sổ sách, giấy tờ đang quản lý cho Ban Quản trị mới sau khi được công nhận. 
• Thành viên Ban Quản trị nếu có hành vi vi phạm Quy chế này và quy định của pháp luật có liên quan thì tùy theo mức độ vi phạm mà bị xử lý theo quy định của Quy chế này, xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường cho bên bị thiệt hại. 
• Chấp hành quyết định giải quyết, xử lý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và thực hiện các quyền, trách nhiệm khác theo quy định của pháp luật. 
• Thực hiện các quyền và trách nhiệm khác quy định trong quy chế hoạt động, quy chế thu, chi tài chính của Ban Quản trị đã được hội nghị nhà chung cư thông qua và quy định tại Quy chế này. 

Ngoài ra, quyền và trách nhiệm của Ban Quản trị nhà chung cư có một chủ sở hữu cũng tương tự như quyền và trách nhiệm của Ban Quản trị nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu, trừ các quyền và trách nhiệm sau đây: 

• Báo cáo kết quả hoạt động, thu, chi tài chính của Ban Quản trị, kết quả công việc bảo trì và việc thu, chi kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư để hội nghị nhà chung cư kiểm tra, giám sát, thông qua theo quy định của Quy chế này. 
• Thay mặt chủ sở hữu để thực hiện các quyền đối với phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở và Quy chế này; không được kích động người khác gây mất trật tự, an ninh tại khu vực nhà chung cư. 

Tóm lại, Ban Quản lý là đội ngũ điều hành và quản lý trực tiếp mọi hoạt động của nhà chung cư, và Ban Quản trị là đơn vị đại diện cho Chủ đầu tư/Cư dân đảm nhiệm nghĩa vụ quản lý, sử dụng tòa nhà tuân theo quy định pháp luật.  

Đối với Ban Quản lý, Chủ đầu tư hoặc Ban Quản trị sẽ cần lựa chọn đội ngũ có chuyên môn và năng lực phù hợp nhằm đảm bảo chất lượng dịch vụ và hiệu quả công tác vận hành.

Tham khảo:>> phần mềm chung cư

Tham khảo:>> mẫu báo cáo quản lý vận hành nhà chung cư

Read more…

Phí quản lý, vận hành chung cư là một trong những khoản phí phải đóng khi sở hữu chung cư. Vậy trường hợp không đóng phí quản lý chung cư, chủ sở hữu chung cư có bị xử lý không?

Phí quản lý chung cư gồm những khoản phí nào?

Trước tiên cần khẳng định rằng chủ sở hữu, người sử dụng chung cư có nghĩa vụ đóng đầy đủ, đúng thời hạn phí quản lý vận hành nhà chung cư và các chi phí khác theo quy định của pháp luật và theo thỏa thuận với các nhà cung cấp dịch vụ. Điều này đã được nêu rõ tại Điều 7 Thông tư 02/2016/TT-BXD như sau:

Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư

1. Yêu cầu Ban quản trị và Ban Quản lý nhà chung cư cung cấp thông tin, các nội dung liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư.

2. Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm đóng bảo hiểm cháy, nổ theo quy định của pháp luật.

3. Chấp hành nghiêm chỉnh các quy định của Bản nội quy này và Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành.

4. Đóng đầy đủ, đúng thời hạn kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư và các chi phí khác theo quy định của pháp luật và theo thỏa thuận với các nhà cung cấp dịch vụ.

Theo khoản 1 Điều 31 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD thì phí quản lý vận hành nhà chung cư là khoản phí do các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư đóng hàng tháng hoặc theo định kỳ để đơn vị quản lý vận hành thực hiện các công việc như sau:

- Điều khiển, duy trì hoạt động, bảo dưỡng thường xuyên hệ thống thang máy, máy bơm nước, máy phát điện, hệ thống báo cháy tự động, hệ thống chữa cháy, dụng cụ chữa cháy, các thiết bị dự phòng và các thiết bị khác thuộc phần sở hữu chung, sử dụng chung của tòa nhà chung cư, cụm nhà chung cư;

- Cung cấp các dịch vụ bảo vệ, vệ sinh môi trường, thu gom rác thải, chăm sóc vườn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng và các dịch vụ khác bảo đảm cho nhà chung cư hoạt động bình thường;

- Các công việc khác có liên quan.

Không đóng phí quản lý chung cư bị xử lý thế nào? (Ảnh minh họa)

2. Không đóng phí quản lý chung cư có bị xử lý không?

Căn cứ Điều 39 Thông tư 02/2016/TT-BXD sửa đổi bởi khoản 25 Điều 1 Thông tư 06/2019/TT-BXD quy định về trách nhiệm của chủ sở hữu nhà chung cư như sau:

- Chấp hành đầy đủ các quyết định của hội nghị nhà chung cư, kể cả trường hợp không tham dự hội nghị nhà chung cư; chấp hành quyết định giải quyết, xử lý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

- Đóng góp đầy đủ, đúng thời hạn kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư, kinh phí bảo trì phần sở hữu chung và các chi phí, lệ phí khác theo quy định của pháp luật hoặc theo thỏa thuận với nhà cung cấp dịch vụ.

Trường hợp chủ sở hữu không đóng kinh phí quản lý vận hành theo quy định thì bị xử lý theo thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư mà Ban quản trị nhà chung cư đã ký với đơn vị quản lý vận hành...

Như vậy, căn cứ theo quy định nêu trên thì trường hợp chủ sở hữu không đóng kinh phí quản lý vận hành theo quy định thì bị xử lý theo thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư mà Ban quản trị nhà chung cư đã ký với đơn vị quản lý vận hành.

Read more…

Tăng phí dịch vụ chung cư là một trong những vấn đề được người dân quan tâm khi sở hữu, sử dụng căn hộ chung cư. Vậy theo quy định pháp luật hiện hành, chủ đầu tư có được tự tăng phí dịch vụ chung cư không?

Phí dịch vụ chung cư gồm những gì?

Theo khoản 1 Điều 3 Thông tư 37/2009/TT-BXD, nội dung dịch vụ nhà chung cư gồm các hoạt động cung cấp các dịch vụ như:

- Điều khiển và duy trì hoạt động của hệ thống trang thiết bị thuộc phần sở hữu chung hoặc sử dụng chung nhà chung cư, bảo vệ, vệ sinh, thu gom rác thải, chăm sóc vườn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng;

- Các dịch vụ khác đảm bảo cho nhà chung cư hoạt động bình thường.

Trong đó, phí dịch vụ nhà chung cư là một trong những nội dung cấu thành giá dịch vụ nhà chung cư. Cũng tại Điều 3 Thông tư 37 quy định rõ chi phí dịch vụ nhà chung cư gồm các khoản chi phí sau:

- Chi phí trực tiếp:

• Chi phí sử dụng năng lượng, nguyên, nhiên, vật liệu và các chi phí khác (nếu có) để phục vụ công tác vận hành nhà chung cư, bao gồm: Thang máy, máy bơm nước, máy phát điện dự phòng, hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các trang thiết bị khác;
• Chi phí nhân công điều khiển và duy trì hoạt động của hệ thống trang thiết bị nhà chung cư;
• Chi phí cho các dịch vụ trong khu nhà chung cư như: Bảo vệ, vệ sinh môi trường, thu gom rác thải, chăm sóc vư­ờn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng và các dịch vụ khác (nếu có) đ­ược xác định trên cơ sở khối l­ượng công việc cần thực hiện và mức giao khoán thoả thuận trong hợp đồng dịch vụ;
• Chi phí điện chiếu sáng công cộng, nước công cộng trong khu nhà chung cư;
• Chi phí văn phòng phẩm, bàn ghế, phòng làm việc, chi phí điện, nước sinh hoạt và một số chi phí khác của bộ phận quản lý nhà chung cư.

- Chi phí quản lý chung của doanh nghiệp quản lý vận hành được phân bổ vào giá dịch vụ nhà chung cư, bao gồm: Chi phí tiền lương, tiền công và các khoản phụ cấp lương, chi phí BHXH, BHYT, kinh phí công đoàn và các khoản trích nộp khác từ quỹ lương trả cho bộ phận quản lý của doanh nghiệp:

• Chi phí tiền lương được xác định trên cơ sở định biên cán bộ công nhân viên và mức lương, phụ cấp lương, các khoản trích nộp khác từ quỹ lương theo quy định hiện hành của Nhà nước;
• Chi phí tiền công được xác định trên cơ sở hợp đồng lao động hoặc thoả ước lao động tập thể giữa doanh nghiệp quản lý vận hành với người lao động.
• Chi phí BHXH, BHYT, kinh phí công đoàn của cán bộ công nhân viên theo quy định hiện hành của Nhà nước.
• Chi phí khấu hao TSCĐ của doanh nghiệp quản lý vận hành.

- Chi phí cho Ban quản trị, bao gồm chi phí phụ cấp trách nhiệm cho các thành viên Ban quản trị và các chi phí hợp lý khác phục vụ cho hoạt động của Ban quản trị.

Tham khảo:>> Phần mềm quản lý tòa nhà chung cư【TOP #1】năm 2023

Chủ đầu tư có được tự tăng phí dịch vụ chung cư không? (Ảnh minh họa)

Chủ đầu tư có được tự tăng phí dịch vụ chung cư không?

Tại khoản 1 Điều 2 Thông tư số 37/2009/TT-BXD quy định về nguyên tắc xác định giá dịch vụ nhà chung cư như sau:

Giá dịch vụ nhà chung cư được xác định theo nguyên tắc tính đúng, tính đủ các chi phí, một phần lợi nhuận định mức hợp lý để quản lý, vận hành nhà chung cư hoạt động bình thường; nhưng phải phù hợp với thực tế kinh tế xã hội của từng địa phương và thu nhập của người dân từng thời kỳ và được trên 50% các thành viên trong Ban quản trị nhà chung cư thông qua bằng hình thức biểu quyết hoặc bỏ phiếu kín. Đối với nhà chung cư chưa thành lập được ban quản trị thì giá dịch vụ nhà chung cư phải được trên 50% hộ dân cư đang sống tại nhà chung cư nhất trí thông qua bằng hình thức biểu quyết hoặc bỏ phiếu kín. Trường hợp giá dịch vụ nhà chung cư đã có thỏa thuận trong hợp đồng mua bán căn hộ thì thực hiện như thỏa thuận đó.

Ngoài ra, đối với giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư, tại khoản 3 Điều 106 Luật Nhà ở  2014 quy định về giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư như sau:

Điều 106. Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư

…

3. Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được quy định như sau:

a) Trường hợp chưa tổ chức được Hội nghị nhà chung cư lần đầu thì giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở;

b) Trường hợp đã tổ chức được Hội nghị nhà chung cư thì giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư do Hội nghị nhà chung cư quyết định.

Như vậy, căn cứ theo quy định trên, nếu chủ đầu tư không được trên 50% hộ dân cư đang sống tại nhà chung cư nhất trí thông qua mức phí dịch vụ mới bằng hình thức biểu quyết hoặc bỏ phiếu kín mà vẫn áp dụng giá phí dịch vụ mới, hoặc ngừng cung cấp dịch vụ gây thiệt hại đến quyền lợi của người sở hữu chung cư là trái quy định của pháp luật.

Đối với chi phí quản lý, vận hành nhà chung cư, việc xác định giá dịch vụ sẽ được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà chung cư. Trường hợp đã tổ chức được Hội nghị nhà chung cư thì giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư do Hội nghị nhà chung cư quyết định.

Read more…